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2017年5月1日

想想B类:二级市场, 在2017年,填充多户型房产可以产生机构级的回报

想想B类:二级市场, 在2017年,填充多户型房产可以产生机构级的回报

机构房地产公司. 出版物. 美洲——卷. 第5位——乔纳森·巴拉赫

2008年全球金融危机后,中国经济和房地产一直在稳步复苏, 如果慢, 和, 再加上创纪录的低利率, 标志性资产和新住宅项目是否创下了历史新高, 以及其他m88手机客户端类.

但最近几个月, 许多城市的甲级住宅项目价格已经持平. 线索有很多. 截止到2月, 例如, 迈阿密的公寓租金较上年同期低, 圣何塞和旧金山, 波士顿和纽约几乎都是平地, 报道的公寓列表. 大部分的美国最大的.S. 根据《明陞m88手机客户端》的数据,地铁正恢复到温和的增长水平. 1月和2月,全国多户型住宅的成交量分别下降了63%和22%, 分别, 较上年同期, Real Capital Analytics指出. 以及U的值.S. 2016年8月,商业地产整体开始出现横向波动, 房地产咨询公司Green Street Advisors表示. 所有这些都令人生畏,但再加上美国.S. 美联储承诺今年将提高利率.

可以肯定的是, 一些地区住宅市场显示出持续的强劲势头, 与洛杉矶这样的城市合作, 圣地亚哥和西雅图的公寓租金仍在上涨. 不过, 2017年可能成为某些类型的多户型住宅的拐点, 这可能会促使人们重新评估战略. 作为一个结果, 越来越多的机构投资者开始考虑所谓的B级或经济适用房的好处, 特别是在核心门户城市的次级市场的增值单元, 哪里的需求远远超过了供应. 通常被忽视的是,这些资产可以提供较高的经风险调整后的回报.

在洛杉矶, 目前纽约的空置率在3%以上徘徊, 每4个新移民只有一个新的住房许可证. 这在南加州次级市场创造了巨大的机会, 如韩国城, 回声公园和麦克阿瑟公园, 投资者能够在5年内获得50%的租金增长. 在这个城市,75%的住房是在1980年之前建造的, 机会出现在B类租赁住房的增值空间, 对于一大批想要而且负担得起比普通公寓更多的东西的租房者来说,哪一种选择更有吸引力呢, 但无法负担一个新的a级单位. 而这些机会更有可能出现在城市核心之外,而不是核心内部. 取, 例如, 鲍德温山和Leimert公园, 卡尔弗市东部的居民区, 这里曾经是一个被忽视的次级市场,现在是一个快速发展的、具有制度品质的社区,在公共交通附近拥有半豪华单元.

避难所. 许多二级市场或填充市场的B级公寓仍被低估, 因此, 为谨慎收购和重新配置选定开发项目的投资者提供稳固的回报. 除了, B类多户住宅,有时也被称为劳动力住房,以低于重置成本的价格交易, 很大程度上降低了下行风险. 事实上, 全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)将B/C级住房的每平方英尺价格定为A级住房的一半, 虽然很明显,这在每笔交易的基础上差别很大. 最后, B级公寓的上限税率比a级公寓高出近0.5个百分点, at 4.78%对4.据世邦魏理仕(CBRE) 2016年下半年的上限费率调查显示,这一比例分别为30%. 尽管适当购买的B类公寓有很大的上升潜力, 下行保护措施也值得注意.

供给和需求. 公寓建筑, 通常面临昂贵的进入壁垒, 自然倾向于A类结构, 是什么长期加剧了许多城市负担得起的租金或劳动力租金的短缺. 作为一个例子, 在洛杉矶,平均工资为56美元,每年000, 劳动力租金需要在1美元左右,500 to $1,但是在洛杉矶市场上几乎找不到这种租金水平的非补贴公寓建筑.

而B类永远供应不足, 最近几个季节,一些社区出现了更多的A级公寓. 在芝加哥的市中心, 新的甲级公寓建设的强劲供应导致租金下降.从2016年第三季度到2016年第四季度的7%, 芝加哥评估研究顾问报告. 而在芝加哥热门的市中心,A类房屋的租金同比仅勉强增长, 距市中心30 - 60分钟车程的郊区市场的B级公寓为4级.租金同比增长1%.

不足为奇的是, 自2014年以来,甲乙级公寓的租金息差一直在收窄,并将继续收窄, MFP研究报告. 也, 在郊区市场经常被机构投资者忽视, 自2014年以来,城市核心地区的公寓租金增速超过了这一水平, 研究机构报告说. 相对而言, 目前的趋势表明,A级公寓已进入停滞期, 而B类公寓的牛市在2017年仍将继续.

住房拥有率下降. 而美国还不是一个租房者的国家, 租户数量的激增肯定会增加对公寓的需求. 根据美国.S. 人口普查局U.S. 住房拥有率从2008年前的近70%下降到目前的不足64%, 而且还在下降. 住房拥有率现在处于12年来的最低点. 先不谈几代人对拥有住房的渴望, 造成这一趋势的一个关键因素是,为应对2008年房地产市场崩盘,放贷机构收紧了抵押贷款承销标准. 这些更高的财务障碍限制了房屋所有权,迫使许多人进入租赁市场, 而且,与上一次房价暴涨同时出现的承销标准似乎也不太可能恢复, 至少在2017年.

导致住房拥有率下降的另一个关键因素在于美国最大的人口群体——千禧一代——有9200万美国人. 这个人口, 背负着创纪录的学生贷款,面临着价格最高的独户住宅市场, 比前几代人更注重接近生活方式的便利设施, 他愿意用郊区的一套起步房换一套位置优越、交通便利的公寓. 千禧一代愿意把超过50%的收入花在房租上, 这是前几代人未曾见过的现象. 的, 没有迹象表明下降的住房拥有率已经逆转,但有迹象表明,越来越多的美国年轻人需要负担得起的出租房. 今天, 18至34岁的年轻人中,与父母同住的比例为三分之一, 这是自20世纪80年代以来的最高比例, 而且,宅在家里的人这样做往往是出于经济原因. 很明显, 这里不仅有市场, 但也有越来越多的人需要在城市核心内部和周边地区购买更实惠的多户型住宅.

外国的舒适区. 尽管选举震动, 美国仍然是国际房地产投资者青睐的国家, 外国房地产投资者协会的数据显示. 境外机构和个人投资者, 正如预期的那样, 从历史上看,他们更喜欢A级, 甚至是战利品, 在门户城市. 但是,有了经验,就有了信心, 而公寓现在是国际人士第二青睐的资产类别, 在工业和物流领域. 我们看到国际投资者越来越重视实际回报, 这将有利于二级市场上位置良好的B类公寓.

改善性能. 2017年的最佳收购点是一个正在改善的社区的B级公寓——该收购可以重新定位,以提高租户的生活质量, 在a类租金的基础上打折, 帮助振兴社区,同时为投资者创造更高的回报. 这种收购通常发生在城市填充区,但也可能包括进入门槛高的地区的近郊. 合理购买的B级公寓不仅提供了增加现金流的机会, 但如果情况恶化,也可以提供优越的下行风险保护.

在正确的位置识别正确的B类多户型资产进行重新定位, 然而, 需要深, 实地了解当地市场及其特点. 牢牢把握当地和地区的就业趋势, 基础设施的发展以及它如何与宏观经济整体相适应,将使真正优秀的管理者与其他所有人区别开来. 和, 虽然看起来不可能, 了解你最大的租客群体——千禧一代的趋势也很有帮助. 毕竟,优秀的物业管理至关重要. 但为了潜在的经风险调整后的回报, 2017年,围绕城市核心的B类公寓与其他任何房地产资产类别一样高.

Jonathan Barach是明陞m88手机客户端的总裁.

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